RIVENDITA DEGLI ALLOGGI RISCATTATI DALL' A.T.E.R. (O DA ALTRI ENTI): ADEMPIMENTI E CONDIZIONI

Le abitazioni così dette "popolari" sono state costruite in quasi tutti i quartieri delle nostre città e pertanto costituiscono una importante parte delle compravendite che vengono concluse sul Territorio.

Quali sono i vincoli principali in fase di (ri)vendita?

Considerato che l’ Ente (A.T.E.R., Comune ec...) consente l’acquisto dell’immobile all’assegnatario dell’alloggio o all'avente titolo a prezzi "calmierati" determinati anche sulla base del valore catastale, l' eventuale successiva rivendita sarà soggetta, oltre che al rispetto delle più ordinarie Norme vigenti in materia di compravendita, anche a delle "limitazioni", tra le quali ad esempio, quelle che prevedono che l’alloggio non potrà essere rivenduto, né su di esso potrà costituirsi alcun diritto reale per un periodo di almeno 10 anni (o di 5 anni in caso di determinate condizioni) dalla data di stipula dell'atto di acquisto, salvo i casi specifici. Restando in tema di "limitazioni" da verificare ed approfondire nella fase di rivendita di un immobile "riscattato" dall' Ente, c'è da considerare l'eventuale presenza del "Diritto di Prelazione" che l'Ente stesso già in fase della prima vendita all'ex inquilino divenuto poi "assegnatario", può essersi riservato in proprio favore. In tal caso questo comporterebbe che il proprietario che intende vendere un immobile acquistato precedentemente dall' Ente, oltre al decorso dei termini di cui sopra, dovrà o far rinunciare l'Ente stesso a tale diritto, oppure estinguerlo per "monetizzazione" (pagando), versando nella maggior parte dei casi, un importo pari al 10% del valore catastale dell' immobile, oltre l'I.V.A. Tali eventuali procedure, da "attivarsi" attraverso la presentazione di apposite istanze.

Quali sono invece i principali adempimenti?

Parimenti va attentamente verificato se l'immobile all'epoca dell'acquisto fatto dall'Ente, sia stato venduto dall'Ente stesso all' ex inquilino in "piena proprietà" oppure se è stato ceduto in "Diritto di Superficie". Tale verifica è assolutamente prioritaria in quanto in tale ultimo caso (cessione del diritto di superficie), oltre alle limitazioni di cui sopra, potrebbero esserci ulteriori importanti "vincoli e restrizioni" alla libera vendita verso terzi, causate sia da possibili Convenzioni stipulate o dal Comune o dal medesimo Ente, e sia dalla non proprietà del terreno sul quale l'immobile è stato costruito.

Il che comporterebbe, qualora l'esigenza o l'intenzione del proprietario sia quella di alienare l'immobile a terzi in PIENA PROPRIETA' e liberamente senza la presenza di vincoli o limitazioni, la presentazione da parte del proprietario stesso di apposite istanze presso l' Ente e/o il Comune di competenza, ed il probabile pagamento di importi ed oneri, il più delle volte anche onerosi, per la "rimozione" di dette limitazioni.

Come verificare l'eventuale presenza di vincoli o limitazioni giuridico/edilizie ?

Quanto sopra si pone in modo generico sull'argomento vista l'ampiezza dell'ambito Normativo, pertanto è evidente che è necessario esaminare ogni fattispecie in modo specifico e personalizzato con l'ausilio di un professionista esperto e competente del settore che provvederà alla verifica dell'apposita documentazione ed all'individuazione delle relative Norme in base alle quali è stata effettuata la vendita dell'immobile da parte dell'Ente all' ex inquilino divenutone poi, proprietario.

(A Cura del Titolare Luca Imparolato)

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