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VALUTAZIONI ED IMMOBILI: COME SI CALCOLA IL VALORE DI MERCATO?

Secondo quanto definito dal cd “Codice delle valutazioni Immobiliari” il valore di mercato (o valore venale) di un immobile è:

“l’importo stimato al quale l’immobile verrebbe venduto alla data di valutazione tra un acquirente e un venditore essendo entrambi non condizionati da fattori esterni e dopo un’adeguata attività di marketing da entrambe le parti”



LE QUOTAZIONI DEI PARAMETRI O.M.I.

La quotazione al metro quadro di un immobile si riferisce ai valori emanati dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare dell’ Agenzia del Territorio che a loro volta si “differenziano” a seconda della zona ove ubicato l’immobile oggetto di stima, al periodo di riferimento durante il quale sono state concluse le compravendite ( in genere si fa riferimento al semestre precedente) e presumendo un “normale” stato di conservazione dell’ immobile.


QUOTAZIONI E SUPERFICI


Il parametro "oggettivo" al quale applicare la corretta quotazione al metro quadrato ( seppur è sempre essenziale ricordare che gli immobili vengono compravenduti “a corpo e NON a misura”) è la superficie commerciale o superficie convenzionale vendibile, che scaturisce dalla somma:

· della superficie calpestabile, ove genericamente le tramezzature interne e le mura perimetrali esterne vengono computati in percentuale a seconda del loro spessore;

· della superficie di proprietà di terrazze, balconi, portici e giardini, generalmente computati per 1/3 della propria dimensione (ad eccezione delle superfici di grandi dimensioni);

· quote percentuali delle superfici delle pertinenze (cantine, posti auto coperti o scoperti, garage, ecc.).

Salvo il caso specifico.

COEFFICIENTI DI MERITO E CARATTERISTICHE

I coefficienti di merito invece sono quelli relativi alle caratteristiche, allo stato di conservazione, al piano ed allo stato giuridico dell’immobile come ad esempio, a titolo esemplificativo:

· lo stato libero o lo stato locato dell’ immobile ( per abitazioni libere potremmo avere un coefficiente di merito 100%; per abitazioni locate a canone libero , coefficiente di merito -20%);

· il piano:

- seminterrato (-25%);

- piano terra o rialzato ( -10% con giardino e -20% senza giardino):

- piano primo (-10% con e senza ascensore);

- piano secondo (-15% senza ascensore);

- piano terzo (-20% senza ascensore); piano superiore (-30% senza ascensore);

- ultimo piano ( – 30% senza ascensore);

- attico (+20% con ascensore; -20% senza ascensore).

· stato di conservazione:


- da ristrutturare (a seconda dell’entità delle opere di ristrutturazione necessarie);

- buono stato;

- ristrutturato;

- finemente ristrutturato;


· riscaldamento: se autonomo, centralizzato o assente;

· luminosità: se molto luminoso, luminoso o poco luminoso;

· esposizione: se esterna panoramica, interna, completamente interna;

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