Affinchè un'operazione di acquisto o di vendita di un immobile possa conlcudersi in totale serenità e rispettando tutti i criteri ed i requisiti che le Norme prevedono in materia di compravendita, è necessario che siano sempre chiari e che non vengano mai a mancare i requisiti di SPECIFICITA' DEI SINGOLI RUOLI e dei doveri che ogni singola professione e professionista ha, proprio nello svolgere quel determinato ruolo e funzione.
Proprio come avviene in un'orchestra infatti, NON esistono "assoli" e "tuttologi", ma solo quando tutti i singoli musicisti suonano correttamente ognuno il proprio strumento ed emette ognuno il proprio specifico suono, non può che fuoriuscirne un'ottima melodia.
E questo è ciò che è necessario avvenga anche per le fasi dell'acquisto e della vendita di un immobile.
Ad esempio:
IL RUOLI ED I DOVERI DEL NOTAIO
Nella sua carica e nelle sue vesti di PUBBLICO UFFICIALE, il Notaio è per Legge l' UNICO professionista "super partes", che ha il dovere di effettuare tutti gli accertamenti, tutte le verifiche, tutte le visure ipotecarie e catastali storiche e tutti i controlli di carattere Giuridico, Ipotecario ecc..., per verificare l'esattezza della proprietà e soprattutto per verificare l'assenza di qualsiasi elemento, fattore o Norma che possa risultare limitanre o pregiudizievole l'acquisto sia per il presente che per il futuro, ed il soggetto preposto a dover visionare, analizzare e ad interpretare le Norme in base alle quali l'immobile che dovrà essere compravenduto e rogitato a sua cura, è stato acquistato, costruito, donato ec...., ed è l'unico professionista "super partes" (imparziale) a dover GARANTIRE sia l'acquirente che il venditore circa la regolarità e la "stabilità" presente e futura del Rogito Notarile che egli stesso stipulerà per l'immobile oggetto di compravendita.
Il Notaio, salvo casi specifici o accordi tra le parti, viene scelto dalla parte acquirente in quanto è a quest'ultima che, il Notaio stesso, deve garantire la regolarità, la bontà e la sicurezza dell'acquisto espletando tutte le funzioni di "garante" che l'esercizio del suo Ministero prevede.
Va da sè che è essenziale come, sia nei casi in cui si è intenti ad acquistare un immobile e sia nei casi in cui si ha intenzione di porre in vendita il proprio immobile sul mercato, sia sempre ASSOLUTAMENTE CONSIGLIABILE, far visionare PREVENTIVAMENTE al Notaio stesso di fiducia, i documenti del proprio immobile (atto notarile di acquisto, atto di donazione, permuta ec....).
Quanto sopra, soprattutto in considerazione del fatto che le Norme che regolano il settore delle compravendite immobiliari sono perennemente soggette a modifiche, ad integrazioni e/o a continui cambiamenti Normativi, anche interpetativi, che per questo richiedono all'acquirente ed al venditore una verifica PREVENTIVA.
Non è detto infatti che anche un immobile acquistato di recente o donato e/o pervenuto in eredità di recente, sia dal punto di vista documentazionale, notarile e/o amministrativo in linea, aggiornato e/o conforme con le disposizioni attuali del momento in cui si intende effettuare l'operazione in quanto, nel frattempo, potrebbero essere state modificate e/o potrebbero essere state introdotte nuove Norme, nuove ote intrpretative delle stesse o anche nuovi "usi e consuetudini" e "modus operandi" che richiedono conoscenza ed attenzione che, chi come chi stipula quotidianamente atti notarili come il Notaio, sicuramente deve avere!
Proprio per questo la scelta del Notaio di fiducia è molto importante nell'acquisto o nella vendita di un immobile, e proprio per questo, onde evitare di incappare in spiacevoli sorprese, sia che si sia in procinto di acquistare un immobile, e sia che sia in procinto di porre in vendita sul mercato la propria casa, è assolutamente cosa di buon senso ed al quanto necessario, far visionare preventivamente al proprio Notaio che tutta la documentazione sia in regola ed aggiornata o che tutti i documenti, atti ec....siano rimasti validi e le Norme invariate.
IL VENDITORE
Il venditore invece è il soggetto nel quale il Codice Civile e le Norme in materia di conformità e regolarità catastale, Comunale ed urbanistica, individuano per poter GARANTIRE e DICHIARARE all'acquirente (con una apposita dichiarazione "giurata" che verrà riportata all'interno del futuro rogito notarile), che l'immobile che sta vendendo o ha intenzione di vendere è conforme ai Titoli Edilizi abilitanti la costruzione (o siccessive modifiche materiali) ed alle Normative Edilizie e Catastali Vigenti;
L'AGENTE/AGENZIA IMMOBILIARE
A titolo esemplificativo e non esaustivo, è'/sono il/i professionsta/i che, dopo aver effettuato una stima ed una valutazione circa il reale valore di mercato, predispone in primis un'accurato, uno strategico ed un personalizzato piano di marketing per l'immobile che dovrà essere immesso in vendita sul mercato con l'obiettivo di valorizzarne i pregi e di conferirgli la massima visibilità;
- predispone inoltre un processo di "selezione e di pre-qualifica" degli aspiranti potenziali acquirenti che potrebbero essere interessati a quel determinato immobile, verificando PRIMA di effettuare l'appuntanento di visita, che il potenziale acquirente interessato a visitarlo, sia in possesso dei requisiti di compatibilità sia della tipologia e sia del budget necessario all'eventuale acquisto che dell'immobile che vorrebbe visionare. E questo per consentire anche al venditore di effettuare solo appuntamenti mirati ed in target, evitando cosi tutte le parti inutili perdite di tempo; E MAI come nella dinamicità del mercato attuale, NON PERDERE TEMPO, significa massimizzare i profitti di vendita e NON PERDERE DENARO!
- gestisce inoltre, con le proprie competenze, le fasi di NEGOZIAZIONE tra acquirente e venditore nelle fasi di "trattativa", con l'obiettivo di far giungere alle parti un accordo gratificante per entrambe e predispone tutta la documentazione contrattuale per "formalizzare" sia la proposta di acquisto, sia il successivo contratto preliminare di compravendita immobiliare, e sia tutte le successive scritture pre-contrattuali e preliminari correlate necessarie in base al caso specifico;
- assiste ENTRAMBE le parti sino alla stipula del Rogito Notarile anche eventualmente seguendo le indicazioni e le linee guida che il Notaio incaricato di stipulare il rogito eventualmente fornisce a tutte le parti;
- predispone report dettagliati e redige relazioni, per aggiornare sistematicamente il venditore sull'andamento ed i riscontri che l'immobile ha a seguito delle visite; ed aggiorna l'acquirente sull'andamento della trattativa;
IL "TECNICO" (ARCHITETTO, GEOMETRA EC..)
E' colui che, previo eventuale incarico specifico del venditore (o previo incarico eventuale e specifico dell'acquirente) è preposto ad analizare lo stato tecnico/edilizio e catastale dell'immobile oggetto di vendita anche al fine di consentire al venditore di poter garantire e dichiarare al proprio acquirente, che l'immobile oggetto di trattativa rispecchia i requisiti di conformità edilizia e catastale, ed interviene per "regolarizzarlo" con un'apposita pratica Edilizia, Comunale e/o Catastale, laddove l'immobile stesso presenti delle irregolarità o delle difformità.
Ovviamente quanto sopra è una sintesi delle funzioni e delle attività dei singoli professionisti e degli specifici ruoli, e delle relative garanzie e/o attività, che ognuno di loro è il preposto di dare o di fare.
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