In tema di dimostrare e/o accertare la proprietà di immobili, non assume alcun valore probatorio la circostanza che un soggetto sia considerato titolare di quell’immobile semplicemente perché il suo nominativo è indicato nella relativa documentazione catastale.
Gli atti e la documentazione catastale infatti (alias, planimetrie e/o visure catastali ec…), non hanno alcun valore probatorio né ai fini della ricostruzione della proprietà e nè ai fini della verifica dell’attuale proprietario di un determinato bene immobile.
Anche la Giurisprudenza di recente, ha affermato che "l'intestazione catastale di un immobile, compiuta dall'autorità amministrativa nell'ambito di accertamenti di carattere fiscale per individuare il titolare della proprietà, non comporta la dimostrazione che l'intestatario, o gli intestatari, abbiano effettivamente esercitato su di esso quel potere di fatto che, unitamente all'indispensabile elemento intenzionale, è idoneo a produrre l'acquisto della proprietà per il decorso del tempo ed il concorso di tutte le altre condizioni a tal fine richieste dalla legge" (Cass. 5 dicembre 2013, n. 27296).
COME SI DIMOSTRA QUINDI LA PROPRIETA’ DI UN IMMOBILE?
Il documento che “per eccellenza” certifica la titolarità e la proprietà di un bene immobile è l’atto di proprietà , detto anche di “provenienza”.
L’atto di proprietà (e la relativa Trascrizione) è un contratto che certifica il trasferimento della proprietà di un bene immobile, dal precedente proprietario, al “nuovo” che lo ha acquistato. Questo documento può essere un rogito notarile o una Sentenza in quanto, anche ai fini della Trascrizione dell’atto stesso presso la Conservatoria dei Pubblici Registri Immobiliari, è sempre richiesto per il trasferimento dei diritti reali di godimento, l’intervento di un Pubblico Ufficiale (Notaio, Giudice).
L’atto di proprietà, può essere di diverse tipologie, a seconda se si è divenuti proprietari del bene attraverso il trasferimento dello stesso da un soggetto all’altro ( come ad esempio nel caso di un atto di compravendita, di donazione ec…), oppure se si è divenuti proprietari del bene senza la volontà del precedente proprietario e/o senza un contratto (ad esempio in forza di una sentenza, usucapione, ec…).
Potremmo pertanto si potrebbe probare la proprietà del bene per mezzo:
· Dell’atto di compravendita per l’ acquisto;
· Dell’atto di donazione;
· Dell’atto di divisione;
· Della dichiarazione di successione e della relativa accettazione dell’eredità;
· Di una sentenza di usucapione;
· Di una sentenza Giudiziale o di un Decreto di Trasferimento;
· Di una sentenza che stabilisce la divisione dell’eredità o della comunione di beni tra più comproprietari;
Pertanto, possiamo concludere che l’Ente Catasto non ha una funzione probatoria matematica della proprietà o dei diritti reali su terreni e/o fabbricati, ma la sua funzione è meramente di classificazione e di censimento degli immobili ai fiscali.
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