F.A.Q. - PERCHE’ AFFIDARSI AD UN PROFESSIONISTA IMMOBILIARE? LE RISPOSTE A TUTTE LE TUE DOMANDE

SCOPRIAMO INSIEME PERCHE' E' IMPORTANTE AFFIDARSI AD UN VERO PROFESSIONISTA IMMOBILIARE PER UNO DEI PASSI PIU' IMPORTANTI DELLA PORPRIA VITA

Mettere in vendita la propria casa è sempre un passo molto impegnativo, e nell' era di oggi cercare farlo senza i mezzi e le competenze adeguate, potrebbe rivelarsi un fattore di rischio non indifferente. L'obiettivo deve essere in primis quello di non compiere passi falsi e di non incappare in fastidiosi grattacapi accertandosi preventivamente delle circostanze tecniche/urbanistiche, catastali e giuridiche dell'immobile in forza di uno screening approfondito della documentazione, per passare poi all'utilizzo delle più innovative ed efficaci strategie di marketing e di intelligenza artificiale che puntino a conferire alta visibilità all'immobile stesso ed a selezionare preventivamente potenziali acquirenti in target.

INNANZITUTTO....CHE COS'E' IMPRESCINDIBILE E NECESSARIO ATTIVARE PER NON LASCIARE INVENDUTO L' IMMOBILE NEL TEMPO CHE CAUSEREBBE UNA POTENZIALE PERDITA DEL SUO VALORE ?

LA VENDITA DI UN IMMOBILE NON E' UN HOBBY O UN PASSATEMPO IMPROVVISATO

Purtroppo ancora ad oggi, nonostante la continua evoluzione Normativa del settore sia sotto gli occhi di tutti, si sottovaluta troppo spesso la complessità e le COMPETENZE giuridiche, tecniche e contrattuali (e non solo) che sono indispensabili e necessarie per poter concludere la compravendita di un immobile in modo sereno e soprattutto sicuro sia per il presente e sia per il futuro (tra l’altro và sempre ricordato che non è assolutamente escluso che in alcuni casi per il venditore che non abbia condotto in passato la propria operazione di vendita nel modo corretto, possano presentarsi dei contenziosi Legali anche successivamente alla stipula del rogito notarile di vendita).

E' fondamentale inoltre saper svolgere delle accurate ricerche, analisi ed elaborazioni di dati per comprendere quale posizionamento dovrà avere l'immobile immesso sul mercato; saper acquisire e predisporre in modo professionale il materiale fotografico, video e rendering necessari alla preparazione dell’annuncio il quale dovrà essere redatto con competenze di copywriting e perfezionato dall'utilizzo di specifiche strategie di comunicazione.

Occorrerà saper definire e pianificare la giusta strategia di vendita per intercettare solo profili di potenziali acquirenti realmente che siano interessati, mirati e compatibili con il prezzo e le caratteristiche dell'immobile stesso, sollevando in questo modo i proprietari da curiosi e da inutili perdite di tempo per poter poi, in fine, individuare il giusto punto di incontro e di equilibrio nella negoziazione tra le parti per il buon esito della trattativa

I PORTALI ED I SITI WEB “GRATUITI” O DA “FAI DA TE” NON POTRANNO MAI SOSTITUIRE LE COMPETENZE DI UN VERO PROFESSIONISTA E DI UNA QUALIFICATA AGENZIA IMMOBILIARE

La diffusione degli annunci immobiliari on-line, in molti casi ha creato l’illusione che tutto sia semplice in quanto "ormai" gli annunci sono visibili a tutti e non sono più solo di esclusiva degli studi immobiliari, e che linee guida e metodologie per "come fare" si possono imparare sul web... Affermazione questa, completamente errata e pericolosa (sarebbe come dire, non sono un Medico, ma se consulto il web posso diventarlo e curare malattie...)!

Il lavoro di un vero professionista e di un'agenzia immobiliare competente e professionale, consiste in molto, molto altro. Le attività ed i piani di marketing personalizzati che oggi sono essenziali per concludere la vendita di un immobile, richiedono degli studi e delle analisi specifiche preventive (metriche, algoritmi, statistiche ec...) per individuare il giusto target di potenziale acquirente e che per essere sviluppati ed attivati richiedono alti budget ed investimenti economici (che privatamente sarebbe difficile individuare e stanziare a differernza di un'impresa) per l' utilizzo di algoritmi, di intelligenze artificiali e di strumenti digitalizzati che possano conferire all’annuncio dell’immobile in vendita una visibilità superiore rispetto agli annunci di immobili simili e “concorrenti”.

Tutti strumenti questi sopra indicati, di grande impatto e che difficilmente possono essere in dotazione ad un “venditore privato” il quale poi, è statisticamente dimostrato, col passar infruttuoso del tempo vede il proprio immobile diventare stagnante, perdere di interesse e perdere di valore (è sempre importante ricordarsi che l'immobile ha le più alte percentuali di vendita sul mercato soprattutto nelle fasi iniziali; pertanto non ottimizzare al meglio e con strumenti efficaci le prime fasi di vendita potrebbe significare di perdere una grande opportunità, ed il rischio di svendita futura).

E questo è solo una parte delle operazioni che sono necessarie per la vendita dell’immobile. Infatti l'attività molto importante che viene svolta da un Professionista Immobiliare (competente e professionale) è soprattutto quella di svolgere una accurata analisi giuridica e tecnica di tutta la documentazione del bene venduto, rimanendo costantemente informato per poter essere sempre aggiornato sulle Norme in materia di compravendita immobiliare ed essere in gradi di assistere le parti contrattualmente e giuridicamente con attenzione e qualità. Non essere aggiornati infatti, comporterebbe il rischio di intraprendere e/o di concludere un’operazione di compravendita in modo rischioso e con la possibilità dell’ insorgere di grattacapi presenti e/o futuri, ed anche successivi alla stipula del rogito notarile.

UN PROFESSIONISTA ED UNO STUDIO IMMOBILIARE QUALIFICATI SONO GIA' IN POSSESSO DI POTENZIALI ACQUIRENTI

Una delle caratteristiche principali (anche previste dalla Legge) di un Professionista Immobiliare e di un' Agenzia Immobiliare Qualificata sul Territorio, è quello di operare in modo imparziale sia nell’ interesse dell’acquirente e sia nell’interesse del venditore, con competenze di negoziazione attraverso le quali sarà in grado di far incrociare la domanda e l’offerta sin da subito, essendo tra l’altro già in possesso nella propria Banca Dati Clienti di numerosi potenziali acquirenti dei quali ne conosce già le caratteristiche e le singole specifiche esigenze.

E’ evidente che al contrario, in un approccio ed in una strategia di vendita "fai da te", il venditore si ritroverebbe a partire praticamente da zero ed in modo totalmente passivo (restando forzatamente in attesa di eventuali richieste sparse che potrebbero pervenire da questo o da quel cartello o annucnio) e cimentarsi in una serie di operazioni delicate e complesse, e dovendo per “forza di cosa” come già detto sopra, rispondere indistintamente ad ogni singola telefonata o ad ogni singola e-mail pervenutagli, non sapendo né se siano realmente interessati e ne chi siano i soggetti dai quali viene contattato, ne quali siano le reali intenzioni ed esigenze e che poi una volta visitato l’immobile, nel 90% dei casi (statisticamente provato), si rivelano perditempo, curiosi o dei "turisti immobiliari" che "non hanno fretta nell'acquisto" (o meglio, non hanno nessuna intenzione reale di acquistare un immobile).

CONOSCENZA DEL TERRITORIO DA PARTE DEL PROFESSIONISTA E DELL'AGENZIA IMMOBILIARE

Ogni mercato immobiliare si definisce locale e segmentato, e contraddistinto dalle specifiche dinamiche che lo inseriscono nel contesto competitivo territoriale.

Un professionista esperto vive quotidianamente l’evolversi delle situazioni della propria area operativa, conosce il prezzo di vendita REALE degli immobili di una determinata zona o quartiere, conosce le esigenze e le aspettative dei potenziali acquirenti e dei potenziali venditori operando per entrambi quotidianamente e quando opera nel modo giusto, gode sopratutto della credibilità di potenziali acquirenti quale professionista competente e professionale che si differenzia sul Territorio.

Un Professionista Immobiliare riesce ad avere una visione d’insieme che gli permette di fare scelte migliori per i propri clienti, in modo da aumentare le possibilità che l’immobile si venda nel miglior modo e nel minor tempo possibile.

LA NEGOZIAZIONE E LA TRATTATIVA TRA LE PARTI

Le trattative per la vendita e per l’acquisto di un immobile sono tutt’altro che semplici e scontate se non si ha la piena consapevolezza di cosa si stia “trattando”. La compravendita di un immobile impatta anche sullo stato emotivo e sulle emozioni delle persone in un senso o nell’altro. Non dimentichiamoci infatti che si ha a che fare con persone.....e che gli immobili sono solo la naturale conseguenza. Non sono rari infatti i casi in cui, per un'errata comunicazione e per un errato utilizzo delle tecniche di negoziazione per la trattativa tra l'acquirente e il venditore, si arrivi ad un esito negativo ed infruttuoso della trattativa stessa. Come già detto, la capacità di negoziazione è una competenza che deriva dalla psicologia e dalle scienze della comunicazione. Richiedono pertanto una severa ed una costante formazione.

E per le parti, la presenza di una figura “esterna” come quella di un Professionista Immobiliare che in modo lucido e preparato sia in grado di avere la giusta visione dell’insieme per proporre le scelte più idonee ed equilibrate, è sinonimo di conclusione di una trattativa serena con soddisfazione per entrambe le parti stesse.

fastidiosi grattacapi affidandosi alle più innovative ed efficaci strategie di marketing fastidiosi grat

SEI VERAMENTE CERTO DI CONOSCERE GLI OBBLIGHI ED IL RUOLO DEL NOTAIO ?

Un esperto Professionista Immobiliare è pienamente a conoscenza dello stato di “salute” dell’immobile e di tutto il suo aspetto materiale, tecnico e catastale ( cosa che, per ovvie ragioni pratiche e logistiche, uno studio notarile non può sapere).

Ad esempio, è solo verificando se un determinato immobile sia dotato del certificato di abitabilità o di agibilità (in base all’anno di edificazione) che lo dichiara idoneo a svolgere la funzione di abitazione (ed in caso di assenza di tale certificato, è assolutamente necessario per trasparenza renderne espressamente edotta la parte acquirente) e solo in caso di conferma della conformità dello stato dei luoghi dell'immobile stesso agli elaborati grafici ed ai titoli edilizi approvati dal Comune competente per la sua costruzione o per le sue successive modifiche, che si può esser tendenzialmente certi di vendere un immobile perfettamente in regola, senza potenziali e sgradite sorpese o citazioni future da parte dell'acquirente. E di questo probabilmente ne sei a conoscenza.

Ciò che con tutta probabilità non sai è che il Notaio, salvo casi specifici, quasi mai si occupa degli aspetti Catastali ed Urbanistici dell'immobile compravenduto in quanto nell'esercizio del suo Ministero, se non diversamente pattuito con il proprio cliente, si “limiterebbe” a rilevare esclusivamente l’eventuale presenza di pregiudizi, ipoteche o di trascrizioni o limitazioni pregiudizievoli per la commerciabilità e la disponibilità del bene stesso.

Se vuoi evitarti grattacapi presenti e futuri infatti, sappi che a questo dovresti pensare tu, compresa la parte e la fase documentazionale ed amministrativa. E qualora per poter far questo tu non fossi in possesso delle giuste competenze (il che è pienamente comprensibile considerato che probabilmente nella tua quotidianità ti occuperai di tutt’altro) dovrebbe essere il Notaio stesso, in funzione dei suoi doveri di “super partes” e di garanzia per le parti, a consigliarti di incaricare un tecnico abilitato che provveda per tuo conto all’accertamento della regolarità e della conformità urbanistica, catastale ed edilizia dell’immobile, non chè altrettanto assolutamente importante, che provveda alla verifica giuridica/legale per accertare che l’immobile non sia soggetto a vincoli e/o limitazioni che possano pregiudicarne la libera vendita ed aventi causa dalle Norme Edilizie in forza delle quali l’immobile o la costruzione potrebbero essere stati costruiti (Ad esempio vincoli o limitazioni che potrebbero derivare dall’ Edilizia Convenzionata – Edilizia Sovvenzionata – Edilizia Agevolata e che nel 99% dei casi, il venditore non conosce e non nè sà dell'esistenza).

F.A.Q.

LA DEFINIZIONE DEL RAPPORTO DI COLLABORAZIONE PROFESSIONALE CON IL PROFESSIONISTA E CON L’AGENZIA IMMOBILIARE

Domanda: E’ vero che più sono le agenzie immobiliari che trattano la vendita del mio immobile, e più sono alte le possibilità di venderlo? Risposta: Assolutamente no, èd una credenza culturalmente sbagliata che anzi, al contrario, il più delle volte si rivela dannosa e controproducente. In primis perché, come già detto sopra, coloro che hanno l’esigenza di acquistare la propria casa, mai come nell’era di oggi, vogliono sentirsi sicuri, sereni ed avere un unico punto di riferimento che si occupi della vendita di quel determinato immobile al quale in caso, per l’appunto, fare riferimento.

Lo stesso immobile che viene proposto da più operatori, magari anche a prezzi diversi o in modo diverso, può creare una serie di perplessità agli occhi di un potenziale acquirente che inizierà a chiedersi:

- come mai è proposto da più agenzie, ha difficoltà ad essere acquistato da qualcuno perché ha un prezzo fuori mercato?

- oppure..... l’ immobile ha qualche problematica?

- oppure ancora...chi è il professionista di riferimento da contattare qualora fossi interessato all’immobile? E se dopo averlo contattato volessi sottoscrivere una proposta di acquisto e lasciare al professionista un assegno di caparra, non è che poi un altro acquirente interessato potrebbe fare la stessa cosa in un’altra struttura che gestisce anch’essa l’immobile? Ed in tal caso che fine farebbe il mio assegno?

Ecc...

Tutte queste preoccpazioni e perplessità del potenziale acquirente, non fanno altro che allontanarlo dall’acquisto dell’immobile facendolo alla fine desistere dall’acquisto e lasciando cosi il venditore con l’immobile invenduto.

Per questo non sarebbe mai una buona strategia, affidare la vendita del proprio immobile ad una concomitanza di agenzie immobiliari (sarebbe un po’ come interpellare il proprio medico per una propria esigenza, e contemporaneamente andare anche da altri 3 medici…., sicuramente l’esigenza di salute difficilmente verrà risolta).

D: Nell’incaricare il professionista o l’agenzia immobiliare, l’impegno deve essere scritto o verbale? R: Ogni rapporto contrattuale che possa definirsi serio e trasparente deve essere scritto per la sicurezza e la serenità anche del cliente stesso. Cliente e professionista in questo modo potranno formalizzare in modo espresso, chiara e trasparente il prezzo di vendita dell’immobile, gli obblighi ed i doveri dell’agenzia, la rinuncia a qualsiasi rimborso spesa, l’importo delle spettanze provvisionali dovute in caso di conclusione dell’affare e tutte le condizioni di vendita che il venditore richiede. Questo per un rapporto professionale che essendo serio, chiaro e definito, eviterà ogni equivoco o incomprensione e condurrà agente e cliente alla conclusione della compravendita. Del resto quando un impegno è “verbale”, difficilmente si rivelerà come un impegno reciproco e “concreto”,ma al contrario essendo il tutto aleatorio ed astratto, comporterà che nessuna delle parti si impegni attivamente e concretamente l’una verso l’altra con la conseguenza per il venditore che l’immobile resterà invenduto e continuerà a perdere di appeal e di valore sul mercato. E’ sempre bene quindi definire per iscritto ogni patto e condizione circa i termini di durata del rapporto, le modalità e gli investimenti di vendita che il professionista attiverà per proporre l’immobile sul mercato, l’importo delle spettanze provvigionali, e su tutte le condizioni di vendita dell’immobile, beneficiando cosi contestualmente, di un professionista quale unico e preciso riferimento che possa tenerti costantemente aggiornato su tutte le operazioni di vendita ed i riscontri che avrà a seguito delle visite effettuate. Domanda: Nel rapporto con l’agente immobiliare, le spettanze provvigionali sono dovute sia dall’acquirente che dal venditore? Risposta: Si, ed oltre al fatto che in caso contrario potrebbe non configurarsi un rapporto di “intermediazione immobiliari tra entrambe le parti” ma di un mandato con o senza rappresentanza (tutt'altra cosa), c’è da considerare anche che qualora una delle due parti (acquirente o venditore) non dovesse corrispondere degli oneri provvigionali, è molto probabile che nel corso della trattativa venga maggiormente tutelata la parte che verserà un corrispettivo in caso di conclusione dell’affare. Nell’esigenza o nell’obiettivo di vendere la tua casa quindi, nell’ Agenzia Immobiliare che sceglierai e che dovrà guidarti in tutte le operazioni e le fasi della compravendita, non dovranno mai mancare queste caratteristiche ed i suddetti requisiti.

Ora che lo sai richiedi una consulenza professionale o una valutazione gratuita per conoscere il reale valore di mercato dell' immobile per sapere quali siano tutti gli aspetti Normativi e burocratici da esaminare per concludere una compravendita in modo gratificante, sereno e sicuro SENZA IMPROVVISARE ‼️

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