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CONTRATTO DI COMPRAVENDITA IMMOBILIARE: DIFFERENZA TRA REGISTRAZIONE E TRASCRIZIONE

Una differenza sostanziale nei contratti che riguardano il trasferimento totale o parziale di immobili, la riscontriamo tra la semplice "registrazione" del contratto, e la sua "trascrizione" nella Conservatoria Pubblici Registri Immobiliari.



LA REGISTRAZIONE


La registrazione di un contratto preliminare o di un atto notarile immobiliare, costituisce un atto obbligatorio a livello fiscale e ha la funzione di conferire "data certa" all'atto stesso e che, in caso di mancato pagamento, può consentire all’Agenzia delle Entrate di rivalersi su tutte le parti coinvolte.


Nessuna certezza invece viene fornita sull'identità dei sottoscrittori del documento o dell'atto stesso, sulla effettiva proprietà e disponibilità, ad esempio da parte del potenziale venditore, della titolarità diritti che vengono compravenduti e trasferiti, e non fornisce nessun altro tipo di garanzia.


Il contratto inoltre, continua ad essere non opponibile ai terzi in buona fede che ignorino l'esistenza del contratto.

Nella concretezza, si tratta di una imposta da corrispondere all’Agenzia delle Entrate, senza l'obbligatorietà di rivolgersi a un Notaio o ad un Pubblico Ufficiale.


LA TRASCRIZIONE


La trascrizione invece rappresenta una formalità attraverso la quale si rende pubblico un atto che trasferisce, modifica o costituisce dei diritti reali di godimento su un bene immobile.


Questo è un adempimento di essenziale importanza all’interno del processo di compravendita in quanto il cambio di proprietà, oltre che ad avere effetto traslativo tra le parti, assume per effetto della trascrizione e della sua conseguente "trascrizione" nei Registri Immobiliari. efficacia anche nei confronti di terzi.


Essa infatti è un adempimento che tecnicamente viene definito di "pubblicità dichiarativa". Vale a dire che dal momento in cui viene effettuata, il contratto acquisisce"opponibilità nei confronti dei terzi" anche se questi ne ignorano l'esistenza.

Nel concreto, la trascrizione viene effettuata mediante la presentazione di una Nota, nella quale vengono indicati gli estremi relativi all’atto immobiliare, precisando che esso ha effetto contro il soggetto che aliena il diritto di proprietà e a favore della parte acquirente.


Per ottenere la trascrizione è necessario l'intervento del Notaio, che quale Pubblico Ufficiale, controlla che il contratto abbia tutti i requisiti necessari di conformità all'ordinamento per poter essere trascritto e così divenire opponibile ai terzi.


A seguito di ciò, si ha non solo certezza riguardo alla data, ma anche certezza circa l'identità e la conferma della volontà di quanto stipulato da parte dei sottoscrittori; certezza che i patti e gli accordi contrattuali raggiunti tra le parti possono essere ufficializzati e ratificati, non essendo contrari alla Legge, garantendosi l’opponibilità del proprio "documento" nei confronti di eventuali terzi che dovessero "comparire" successivamente, secondo il cosiddetto effetto prenotativo.

Effetto della trascrizione è quindi anche quello di cristallizzare gli eventuali conflitti tra più acquirenti che si dovessero presentare per lo stesso bene immobiliare.





A cura del Titolare

Luca Imparolato




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