Come funziona il METODO COMPARATIVO utilizzato per determinare il valore di un immobile?

Progetto Casa
23 set
Tempo di lettura: 4 min

Il metodo comparativo di valutazione immobiliare (o metodo dei comparabili) è una delle tecniche più utilizzate per determinare il valore di un immobile. Si basa sull’analisi e il confronto di immobili simili, che sono stati recentemente venduti, messi in vendita o affittati in una zona simile a quella dell’immobile da valutare. Questo metodo è particolarmente utile quando si ha una quantità sufficiente di dati di mercato relativi a vendite recenti nella stessa area.

Come Funziona il Metodo Comparativo

Identificazione degli Immobili Comparabili
- Il primo passo consiste nell’identificare immobili che siano simili a quello in valutazione. Questi devono condividere caratteristiche simili, come:
  - Dimensioni: Superficie in metri quadrati dell’immobile e del terreno (se applicabile).
  - Posizione: Gli immobili devono trovarsi in aree simili o equivalenti (stessa zona, quartiere, e idealmente anche vicinanza a mezzi di trasporto, scuole, negozi, ecc.).
  - Condizioni e caratteristiche: Gli immobili comparabili devono avere caratteristiche simili in termini di stato di conservazione, qualità della costruzione, numero di stanze, distribuzione degli spazi, presenza di garage, giardino, piscina, vista panoramica, ecc.
  - Anno di costruzione: Se possibile, si deve considerare anche l’età dell’edificio e le eventuali ristrutturazioni effettuate.
Raccolta dei Dati di Vendita
- Una volta identificati gli immobili comparabili, si procede a raccogliere informazioni sulle vendite recenti (di solito degli ultimi 6-12 mesi, ma dipende dalla disponibilità di dati).
- I dati possono essere ottenuti da fonti come agenzie immobiliari, portali online, registri pubblici delle transazioni immobiliari, ecc.
Adattamento dei Comparabili
- Poiché anche gli immobili simili presentano delle differenze, è necessario fare adattamenti sui comparabili per tener conto delle differenze rispetto all’immobile oggetto della valutazione.
  - Differenze di superficie: Se l’immobile da valutare ha una metratura diversa rispetto ai comparabili, bisognerà fare un aggiustamento in base al valore per metro quadrato.
  - Condizioni: Se l’immobile da valutare è in migliori o peggiori condizioni rispetto ai comparabili, si dovrà aggiungere o sottrarre un valore che riflette la differenza.
  - Caratteristiche specifiche: Se un immobile ha una piscina o una terrazza mentre l’altro no, bisognerà applicare un aggiustamento economico che rifletta il valore aggiunto di queste caratteristiche.
Determinazione del Prezzo di Mercato
- Dopo aver effettuato tutti gli aggiustamenti necessari, si calcola un valore medio dei comparabili e si arriva alla valutazione dell’immobile in base al mercato attuale.
- L’idea è che il valore dell’immobile sarà molto vicino al prezzo che il mercato sarebbe disposto a pagare, basato su transazioni reali e recenti.

Vantaggi del Metodo Comparativo

Semplicità e trasparenza: È un metodo che si basa su dati reali di mercato e che può essere facilmente compreso anche dai non esperti.
Praticità: È particolarmente utile quando ci sono molte transazioni simili nel mercato, che permettono di fare un confronto preciso e dettagliato.
Rilevanza del mercato: Considerando che il valore dell'immobile si stabilisce in relazione a vendite effettive, il metodo comparativo riflette molto bene la domanda e l’offerta del mercato locale.

Limiti del Metodo Comparativo

Disponibilità di dati: È necessario avere accesso a dati di vendita recenti e comparabili. In alcune aree, soprattutto quelle con una bassa attività immobiliare, trovare comparabili può essere difficile.
Variabilità del mercato: Il mercato immobiliare può essere influenzato da molteplici fattori che variano nel tempo (tendenze economiche, politiche fiscali, ecc.), quindi i dati storici non sempre riflettono la situazione attuale.
Differenze nelle caratteristiche: Anche piccoli dettagli nelle caratteristiche di un immobile (come una posizione leggermente diversa o un piano più alto in un palazzo) possono influire notevolmente sul prezzo, quindi gli aggiustamenti potrebbero non essere sempre perfetti.

Esempio Pratico

Immagina di voler valutare un appartamento di 80 mq in una zona residenziale di Civitavecchia. L'appartamento ha 2 camere da letto, un balcone e una cucina abitabile. Per applicare il metodo comparativo, troveresti 3 appartamenti simili che sono stati venduti recentemente nella stessa zona:

Appartamento A: 85 mq, 2 camere, ristrutturato, venduto per 160.000€.
Appartamento B: 75 mq, 2 camere, da ristrutturare, venduto per 150.000€.
Appartamento C: 80 mq, 2 camere, con terrazza, venduto per 170.000€.

Dopo aver analizzato le caratteristiche e le condizioni degli appartamenti, dovresti fare degli aggiustamenti per tener conto delle differenze. Per esempio:

Appartamento A: Essendo ristrutturato, potrebbe valere circa il 5% in più rispetto al tuo immobile, quindi il suo valore potrebbe essere aggiustato a 152.000€.
Appartamento B: Poiché ha bisogno di una ristrutturazione, potrebbe essere scontato del 10%, quindi il suo valore diventa 135.000€.
Appartamento C: Avendo una terrazza, potrebbe aggiungere circa il 7% al valore, quindi il suo valore potrebbe essere aggiustato a 161.000€.

In questo caso, il valore medio dei tre comparabili potrebbe darti una stima del valore del tuo immobile.

Il metodo comparativo di valutazione pertanto è un approccio basato su dati di mercato concreti, utilizzato per determinare il valore di un immobile confrontando transazioni simili. È un metodo molto utile, soprattutto quando i dati di mercato sono abbondanti, ma richiede una buona analisi delle caratteristiche e delle condizioni degli immobili comparabili per essere preciso.

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